Entrée en vigueur début janvier 2015, la loi Pinel s’inscrit dans le secteur de l’immobilier. Elle vise à promouvoir l’investissement locatif à travers des avantages fiscaux en vue de relancer la construction de résidences moderne en France. Proposant des offres très alléchantes, elle sera reconduite deux fois de suite pour une fin programmée en 2024. Dans son évolution, elle a subi des modifications, en l’occurrence celle de la baisse des taux de réductions d’impôts par la loi des finances, ainsi que la création d’une formule Pinel+. Tours d’horizon sur tout ce qui change à partir de 2023 avec la loi Pinel.
Loi Pinel : quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Dans l’optique d’atteindre les objectifs de l’instauration du projet Pinel, les investisseurs sont dans l’obligation de respecter certaines conditions sur les logements avant de proposer ces derniers aux dispositifs Pinel.
En effet, le dispositif Pinel a pour mission de donner un accès facile au logement pour les ménages à revenus modestes, dans des zones où le cout moyen du loyer est important. Mais pour bénéficier de certaines marges de réduction d’impôt, l’investisseur doit respecter le loyer optimal de la zone. Le maximum du loyer Pinel est déterminé par la Zone Pinel dans laquelle se situe le logement. Ainsi pour calculer le plafond de loyer en loi Pinel, beaucoup de prometteurs comme Nexity vous proposent une simulation basée sur la zone et la surface du logement.
Afin de bénéficier du dispositif Pinel, il importe donc de bien choisir la zone de son logement. Il existe en effet, des zones qui sont éligibles au dispositif. Le zonage Pinel se présente comme suit : Zone A, Zone A bis, Zone B1, Zone B2, Zone C. Les zones A, les Zones A bis et les Zones B1 sont particulièrement secouées par une forte demande locative et les Zones B2 et les Zones C ne sont éligibles que sur dérogation. Tout comme le dispositif Pinel plus, le Pinel classique est sujets à bien d’autres critères environnementaux et qualités d’usages.
En résumé, pour jouir pleinement des prérogatives de la loi Pinel sur la réduction d’impôt, votre logement doit :
- Se situer dans la localité prévue par le dispositif ;
- Être loué à des locataires dont le revenu maximal ne dépasse pas celui indiqué par le dispositif ;
- Être loué conformément au plafond des loyers prévus par la loi Pinel ;
- Être loué à titre de résidence d’habitation collective ;
- Être loué sans meubles ;
- Être en règle à l’égard des performances énergétiques et les conditions de construction en vigueur.
Le Pinel + et le dispositif Pinel actuel : quelle différence ?
De prime abord, la loi Pinel a été prévue pour couvrir la période 2014 à 2017. Plus tard, elle sera reconduite pour une première fois jusqu’au 31 décembre 2022 avec les mêmes privilèges qu’au départ. Une deuxième fois, l’ordonnance Pinel sera prorogée jusqu’à fin 2024 par la loi de finances 2021. Sauf que pour cette seconde prolongation, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse. En gros, un investissement en loi Pinel en 2023 et 2024 vous offrira une réduction moins intéressante qu’un investissement effectué dans les années antérieures.
Que prévoit le dispositif Pinel actuel pour l’année civile 2023 ?
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel a connu des modifications quant aux conditions d’éligibilité et taux de réduction d’impôt. Cependant, il faut noter qu’il y aura une grande baisse des taux fiscaux offerts par la loi Pinel au cours de l’année civile 2023. Ainsi, pour 2023 vous bénéficierez respectivement d’un taux de réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour 6 ans, 9 ans et 12 ans d’engagement.
Que prévoit la loi Pinel actuelle pour l’année civile 2024 ?
Pour un investissement en loi Pinel du 1er janvier au 31 décembre 2024, les taux ont considérablement diminué en comparaison à ceux de 2023. On constate ici une diminution de 1,5 % soit un taux de réduction d’impôt de 9 % pour un bien loué sur 6 ans. Parallèlement, le taux de réductions pour 9 ans de location est fixé à 12 %. Mais pour 12 ans d’engagement de location, vous bénéficiez de 14 % de taux fiscaux.
Contour et critères de qualités d’usage du futur Pinel plus
Pour un contrat qui sera à terme en 2024, la loi de finances pour 2021 a revu à la baisse les taux de réductions d’impôts du Pinel. Cependant, à la suite des plaidoiries des acteurs du secteur de l’immobilier, le Gouvernement a mis en place un dispositif secondaire pour accompagner le Pinel actuel. Il s’agit donc du Pinel +.
Cette nouvelle formule du Pinel existe en parallèle avec la loi Pinel et offre à ses bénéficiaires les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique, c’est-à-dire le Pinel d’avant 2023. Toutefois, le dispositif Pinel + est conditionné par de nouveaux critères d’éligibilité tels que le type de logement et sa qualité d’usage.
En clair, le super Pinel prévoit donc un taux de défiscalisation de 12 % pour 6 ans de location. Pour un bien immobilier louer pour 9 ans vous bénéficiez d’un taux important de 18 %. Si le logement est mis en location pour 12 ans, un taux de 21 % de réductions d’impôt est appliqué. Mais pour bénéficier de ce maintien de taux de réduction d’impôt, les investisseurs qui destinent les logements à la location dans le cadre de la loi Pinel devront se plier à de nouvelles règles de surface et de performance énergétiques.
Pour être éligible au super Pinel, vous devrez acquérir un logement neuf :
- Localisé dans un milieu prioritaire de la politique de la ville ;
- Ou qui est situé dans une zone Pinel qui est alignée vis-à-vis de la performance énergétique et environnementale, supérieure à la règlementation.
Le logement doit couvrir une surface minimale habitable par typologie. On note donc une surface de :
- 28 m² pour un logement locatif de type T1 ;
- 45 m² pour un logement locatif de type T2 ;
- 62 m² pour un logement locatif de type T3 ;
- 79 m² pour un logement locatif de type T4 ; et
- 96 m² pour un logement locatif de type T5.
Aussi, les appartements devront avoir un espace privé à l’extérieure et, conformément à l’aire du logement, une terrasse ou un balcon couvrant 3 à 9 m². En ce qui concerne les logements de type T3 ou de type supérieur à T3, ils devront avoir deux façades d’orientations différentes.
De plus, le projet Pinel plus se concentre sur la qualité d’usage des appartements, en proposant des conditions de qualités de vie qui touche du doigt le côté écologique. Donc les logements neufs doivent aussi être à jour sur les critères de performances énergétiques et environnementales.
Par anticipation, les appartements acquis en 2023 doivent atteindre les normes de la RE2020. Quant aux logements acquis en 2024, en plus de respecter la précédente condition, ils doivent aussi atteindre la classe A en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE).
Logement hors Pinel-plus : que se passe-t-il ?
Il faut noter que les appartements acquis en 2023 et en 2024, qui ne sont pas en règle vis-à-vis des critères du Pinel+ énumérés ci-dessus verront leurs taux de fiscalisation réduits. C’est donc ces logements qui pour 12 ans, 9 ans et 6 ans d’engagement de location en 2023, seront respectivement soumis aux taux de réduction de 17,5 %, 15 % et 10,5 %. De la même manière en 2024, les taux seront de 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour une location de 9 ans et 14 % pour un engagement locatif de 12 ans.
