Vous avez élaboré votre projet immobilier. Que ce projet consiste à construire ou acquérir un logement, la question du financement se pose. Vous pensez donc aux prêts immobiliers, afin de financer votre projet. Qu’il s’agisse des prêts libres ou des prêts réglementés, le choix ne se fait guère à la légère. Tour d’horizon sur 10 solutions pour financer votre prêt immobilier.
10- Demander un prêt amortissable pour financer votre projet immobilier
Connu de tous, le prêt amortissable est un crédit compatible à toutes les opérations immobilières. À l’inverse du prêt règlementé qui respecte des conditions strictes d’octroi de crédit et de tarification, il est accessible à tous, et sans contraintes de réglementations. Encore appelé « prêt libre », il est soldé par le biais des mensualités, jusqu’au remboursement entier du prêt. Dans ce crédit immobilier classique, les mensualités versées par l’emprunteur sont composées d’une partie du capital emprunté, d’une partie des intérêts engendrés par le crédit et les frais liés à l’assurance.
Bien que le prêt amortissable soit le plus connu et le plus utilisé de tous, il peut ne pas être adapté à votre situation financière. Ainsi, Trouver Mon Prêt Immo intervient pour vous aider à trouver le prêt immobilier qui vous convient le mieux. Ce site qui fait partie de Nexity Solutions Crédit est spécialisé dans le courtage en ligne. Grâce à son simulateur performant, vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt afin d’obtenir une réponse claire et rapide pour faire aboutir votre projet d’acquisition immobilière. En dehors du simulateur de prêt intuitif que vous propose le site, il vous donne aussi de multiples conseils pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier.
9- Solliciter un prêt in fine
Pendant que le prêt libre amortit l’emprunt mensuellement, le prêt in fine est un type de crédit pour lequel le capital emprunté n’est pas amorti au cours du remboursement. En effet, les mensualités payées ne facturent que les intérêts qui sont plus élevés que pour un prêt amortissable. Toutefois, les mensualités payées pendant la durée du crédit sont beaucoup plus faibles. Le prêt in fine, une fois accordé, sera remboursé en intégralité lors de la dernière mensualité. Afin de garantir auprès de l’institution financière ayant octroyé le prêt la restitution effective du capital emprunté, le crédit in fine nécessite un nantissement.
Il consiste à souscrire en parallèle du crédit, à une assurance vie qui fera office de garantie pour l’organisme prêteur. En cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur se rembourse avec le versement mensuel effectué sur le produit de placement rémunéré (assurance vie par exemple). C’est un type de prêt réservé aux investisseurs fortement fiscalisés et est adapté pour un projet immobilier locatif.
8- Faire recours à prêt relais
Ce type de prêt est un prêt à court terme octroyé à un propriétaire d’un bien immobilier qui achète un logement avant de vendre l’ancien. Le crédit reçu lui permettra d’acquérir un nouveau logement sans attendre. C’est un prêt qui n’est pas amortissable et peut durer entre 12 et 24 mois au maximum. Avec un taux généralement faible, son montant est égal à 70 % de la valeur du bien mis en vente. Il se décline en deux types de prêts à savoir : le prêt-relais sec et le prêt-relais acquisition ou prêt-relais adossé.
Lorsque le montant du prêt octroyé par la banque est supérieur au prix d’achat du nouveau logement, on parle de prêt relais sec. Dans ce cas, vous n’avez plus besoin d’emprunt ou de souscrire à un prêt complémentaire avant de payer votre nouveau logement. Ainsi, vous payez uniquement des mensualités qui couvrent l’intérêt, et l’assurance en attendant la finalisation de la vente de l’ancien logement. Dans certains cas, le capital et les intérêts sont remboursés simultanément après la vente du bien.
Quand le coût du nouveau logement est supérieur à la valeur du bien, la banque accorde dans ce cas un prêt relais unique qui mentionne un prêt immobilier classique complétant le prêt lié à la vente du bien. Il s’agit donc d’un prêt relais adossé. Il est important de savoir que les 30 % restant du prix de vente de l’ancien logement sont utilisés pour faire un remboursement partiel anticipé sur le prêt classique.
7- Opter pour un prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale est un prêt réglementé accordé aux ménages à revenus modestes. Il permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet immobilier. Le PAS est accessible, s’il s’agit d’un achat de logement neuf ou ancien (avec travaux de rénovation), d’un achat d’un terrain puis d’une construction du logement principal de l’emprunteur. Ce prêt couvre d’autres frais supplémentaires comme les frais de négociation et d’état des lieux, les assurances, les taxes locales et taxes de construction. En revanche, le PAS ne finance pas les frais de notaire ainsi que les frais de dossier. Il faut noter que le PAS est accordé uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi la mise en location du logement après construction est soumise à un rachat du PAS par un prêt classique.
Dans la plupart des structures de crédit conventionnées, le taux d’intérêt du PAS est soumis à un plafond, dépendant de ladite structure et est à l’image du taux d’un prêt immobilier classique. Ainsi ce taux peut être d’intérêt fixe, variable ou modulaire. Par ailleurs, l’obtention du PAS est soumise à certaines conditions comme : la localisation d’un projet immobilier dans la zone (A, B1, B2 ou C), le nombre de personnes composant le foyer. Un avantage majeur du PAS est qu’il peut être cumulé avec d’autres prêts tels que le Prêt relais, le Prêt Action Logement. Le PAS peut être remboursé sur une période allant de 5 à 30 ans et peut même aller jusqu’à 35 ans sous certaines conditions.
6- Chercher un prêt immobilier conventionné (PC)
Le prêt conventionné (PC) est un crédit accordé sans une norme de revenus imposés. Il est accessible à tout propriétaire souhaitant effectuer des travaux dans sa résidence principale ou toute personne désirant acheter ou bâtir sa future résidence. Tout logement acquis ou construit avec le PC doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant la durée de remboursement du prêt, sauf obligation professionnelle, cas de force majeure ou raison de santé. Toutefois, le propriétaire peut louer son logement financé avec un PC temporairement (4 mois maximum). Cette location doit se faire conformément aux conditions prévues par la loi du 6/07/1989 modifiée. Par ailleurs, lors du remboursement du prêt, le logement ne peut être ni utilisé à titre d’accessoire à un contrat de travail ni transformé en local commercial.
Ce type de prêt peut être contracté auprès d’un établissement de crédit conventionné ou auprès d’une banque. Il permet de financer à 100 % le coût de l’opération y compris les frais d’assurance et d’agence immobilière. Mais, il ne couvre pas les frais de notaires et les frais de dossiers. Dans certains cas, le PC peut être mobilisé pour l’achat d’un logement neuf, l’achat d’un terrain et la construction du logement, l’achat d’un ancien logement avec travaux de rénovation. Le taux d’intérêt du PC est plafonné et dépend de TAEG, de l’organisme de prêt et de la durée de l’emprunt. Ce taux peut être fixe, variable ou modulable et peut s’étaler sur une période de 5 à 30 ans et même 35 ans sous certaines conditions. Il peut être combiné avec d’autres prêts complémentaires comme le Prêt Épargne Logement, le prêt relais, etc.
5- Contracter un prêt locatif social (PLS)
Le PLS est un prêt avantageux qui s’adresse aux personnes physiques ou morales désirant s’investir dans la réhabilitation, la construction ou l’achat de logements sociaux dans les zones au marché tendu. Réglementé par des conditions d’éligibilité liées aux ressources des investisseurs, le PLS est octroyé par la Caisse des Dépôts et consignations (CDC) et par toutes les structures de crédit conventionné par la CDC. Il peut être utilisé pour financer votre projet immobilier en l’occurrence l’achat et la réhabilitation d’un logement ancien, l’achat d’un logement à usage locatif enVEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), l’achat d’un terrain et la construction du logement neuf, etc.
Si le PLS vise à développer l’offre locative en résidence principale, il facilite aussi l’accès à une résidence neuve pour les personnes aux revenus modiques. Ce prêt peut être appuyé par un prêt complémentaire ou par une APL (aide Personnalisée au Logement). Cependant, l’emprunteur doit faire un apport personnel à hauteur de 10 % du coût du projet immobilier. Son taux est indexé sur la rémunération du livret A. Pour ce qui est de ces avantages, on a : une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 à 30 ans à compter de l’année qui suit la réalisation et une TVA de 7 % au lieu de 20 %. Il faut noter qu’il existe une formule PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) qui emprunte le même concept que le PLS et qui s’octroie aux investisseurs ayant des revenus 30 % plus bas.
4- Financer votre projet immobilier avec un prêt à taux zéro (PTZ)
Comme son nom le dit, il s’agit d’un crédit remboursable avec 0 % d’intérêt. Cependant, il est généralement difficile d’accès pour bon nombre à cause des nombreuses conditions d’obtention exigées qui nécessitent une expertise. Pour ce qui est des conditions, il faut être un primo-accédant, c’est-à-dire un candidat qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Ajoutez à cela, il faut avoir un revenu imposable qui respecte les critères de ressources. Il est également impératif que le bien immobilier se trouve dans une zone B2 ou C. Le PTZ vous permet de financer jusqu’à 40 % du coût total de votre projet immobilier y compris les prix d’achat et les honoraires de négociation.
Le PTZ dans le cas des travaux d’amélioration, d’aménagement, d’économie d’énergie, de modernisation ou d’assainissement peut financer jusqu’à 25 % du coût total des opérations. On distingue aussi l’éco-PTZ qui vous permet de financer votre projet immobilier si ce dernier concerne des travaux de rénovation énergétique de votre logement. Il peut aller jusqu’à 300 000 euros en fonction des travaux à financer. Le montant est remboursé sur période de 15 maximum et sans taux d’intérêt. Par ailleurs, il faut remarquer que le PTZ étant exempt de taux d’intérêt, il est considéré comme un apport personnel et peut donc être couplé avec d’autres prêts réglementés.
3- Obtenir un Prêt Action Logement (PAL)
Anciennement connu sous le nom de prêt 1 % logement, ou prêt patronal, le Prêt Action Logement est un crédit octroyé aux salariés d’une entreprise privée et non agricole. Cette entreprise doit employer plus de 10 salariés. Ce prêt d’aide à l’accession permet à l’emprunteur de financer l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne. Le taux d’intérêt est très avantageux, car il est de 1 % hors assurance et garantie avec une durée de remboursement qui peut s’étaler sur 20 à 25 ans. À cause du faible taux d’intérêt, ce type de prêt est considéré comme un apport personnel et peut être couplé avec d’autres prêts réglementés.
Si le montant prêté s’échelonne entre 7000 euros et 25 000 euros, selon la situation géographique d’achat, il ne peut dépasser 30 % du coût total d’acquisition. Toutefois, il existe des conditions d’accessibilités à respecter, comme des normes de performance énergétique, etc. Le logement concerné doit être une résidence principale.
2- Envisager un prêt travaux ou un Plan épargne logement (PEL)
Le prêt travaux, comme son nom l’indique, est un crédit affecté uniquement aux travaux de construction. Il permet l’emprunt d’une somme maximum de 75 000 euros, si votre projet immobilier consiste à l’aménagement ou encore l’extension ou la rénovation de votre logement. Les taux d’intérêt varient entre 2,5 % et 10 % et le remboursement peut s’étaler sur une période allant jusqu’à 10 ans.
Pour les détenteurs d’un PEL (Plan épargne logement), ils peuvent accéder à un Prêt Épargne Logement. Ainsi, ils pourront l’utiliser pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Le montant du prêt peut aller jusqu’à 92 000 euros au maximum et dépend du montant des intérêts obtenus durant la phase de l’épargne. Le taux d’intérêt quant à lui dépend de la date d’ouverture du PEL, mais ne bénéficie d’aucun lien avec l’ancienneté. C’est plutôt le montant des intérêts payés qui sera décisif dans la détermination du taux d’intérêt. La durée du remboursement peut s’étaler sur 2 à 15 ans.
1- Penser à un prêt familial
Le prêt familial peut constituer un important levier dans le financement de votre projet immobilier. Il s’affiche comme une solution idéale qui permet de contourner les banques et les structures de prêt ainsi que leurs formalités administratives. Cela consiste tout simplement à faire appel à la solidarité famille en permettant aux proches (famille, amis, entourage) d’apporter leurs pierres à l’édifice pour que le projet immobilier soit un succès. Encore appelé Love Money, ce prêt est généralement exempt de taux d’intérêt et la durée de remboursement est déterminée à l’interne. Habituellement, l’accord est mis sur papier, sous seing privé, et spécifie le montant emprunté, la durée de remboursement et les intérêts s’il y en a. Quelques fois, l’accord peut faire l’objet d’un acte authentique auprès du notaire.
En revanche, si le montant emprunté excède les 5000 euros, vous devez être à même de justifier ces fonds auprès de l’administration fiscale. Pour cela, vous devez faire une déclaration au centre des impôts. Dans ce cas, les fonds représenteront des revenus de créances soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Bref, la Love Money reste une option toujours envisageable pour financer votre projet immobilier.
